البيان /
قالت شركة دايموند ديفلوبرز في دراسة خاصة بالبيان وحملت عنوان (عقارات دبي الفرص والتحديات والحلول) بأن عقارات المدينة لا تحتاج إلى خطة إنقاذ كما يتوهم البعض على خلفية الأزمة العالمية الراهنة، بل ربما تحتاج إلى خطة عمل تنفيذية تقودها لجنة واسعة الصلاحيات والسلطات (الغاية منها التنسيق على مستوى عال يضمن عدم التقاطع بين المطورين وتوحيد الجهود في إطار مركزي يكون لدائرة الأراضي والأملاك الكلمة الفصل) وتركز الخطة المقترحة على المشترين النهائيين .

وتقوم على 3 مراحل استباقية تهدف إلى حماية المكتسبات في السوق العقاري وحمايته من تداعيات الأزمة كالدخول في مرحلة تباطؤ وتفضي إلى ترسيخ الثقة والشفافية في السوق العقاري.

وأضافت الدراسة بأن دبي صاحبة تجربة وخبرة في مواجهة الأزمات والتحديات لذا لا يمكن قياس عمرها بتاريخ ظهورها بقدر ما يقاس بعمق تجربتها الغنية فقد باتت منذ زمن تمثل الملاذ الآمن للاستثمارات العالمية.

وتوقعت الدارسة أن تكون عقارات دبي ابرز المستفيدين من الأزمة العالمية (ففي كل الأحداث الأخيرة التي مرت بالعالم كالحروب الثلاثة في الخليج العربي وأحداث الحادي عشر من سبتمبر والحرب على لبنان كانت دبي الملاذ الآمن للاستثمارات حتى ذاع صيتها وانتقلت إلى العالمية عبر تجربة فريدة بفضل السياسة الحكيمة التي انتهجتها الإمارة.... وإلى التفاصيل :

تشخيص

وقالت الدراسة بأن من الصعب الإقرار بتراجع السوق بسبب الجو التشائمي الذي يشيعه البعض في حين لا توجد إشارات حقيقية مرتبطة بالسوق نفسه لذا فأن الوقوف على نوع الحلول المطلوبة للحفاظ على مكتسبات السوق وترسيخ الثقة به يجيب أن يسبقه تشخيص ومراجعة أبرز الأخطاء التي تشكل تعد نتيجة طبيعية للعمل ولكنها قد تشكل الآن وعلى نحو غير ظاهر عاملاً مضافاً في زيادة الوطأة على السوق العقاري الذي يعد جزءاً من السوق العالمية التي تأثرت بالأزمة العالمية.

وأوضحت الدراسة بأن الفرصة سانحة أكثر من أي وقت مضى لمعالجة الأخطاء(التي ارتكبها المطور الرئيس والثانوي والمشتري النهائي على حد سواء) خلال السنوات الستة الأخيرة عبر القيام بمجموعة إصلاحات في إطار الخطة المقترحة والتي سيجري شرحها لاحقاً.ولخصت الدراسة تلك الأخطاء كما يلي:

المطور الرئيس

*ارتكب بعض المطورين الرئيسيين أخطاء لا يمكن وصفها بالعفوية بقدر ما يمكن وصفها بالمتسرعة وغير المدروسة ولا تتناسب مع المهنية العالية التي تتعامل بها المدينة فقد نقلت تلك الشركات رساميل قوية لتطوير مشاريع عقارية خارج دبي في حين كانت ولا تزال عائدات الاستثمار في دبي أعلى من الأسواق التي توجهت إليها تلك الشركات، ما جعل الأخيرة تواجه في ظل الأزمة العالمية نقص في السيولة فيما أصبح مصير مشاريعها الخارجية مجهولاً. ولابد من الإشارة إلى أن تلك الشركات توجهت إلى أسواق كان أقصى طموحات مستثمريها القدوم إلى دبي والعمل فيها!!

* أطلق بعض المطورين الرئيسيين مشاريع عقارية قبل ان تكتمل دراسات الجدوى الاقتصادية الخاصة بها وحتى قبل اكتمال التصاميم الهندسية النهائية. «على عكس ما رأيناه من حرفية عالية في مشاريع اعمار والاتحاد العقارية على سبيل المثال» .

وقد تسبب ذلك في مشاكل لاحقة تتعلق بالمساحات المباعة او بإعادة بيع بعض العقارات التي تغيرت مساحاتها تحت ظل فوضى ما كانت لتحدث لولا انغمار هؤلاء في التنافس فيما بينهم ورغبتهم في الاستحواذ على اكبر نسبة من المشترين وهو مشروع جيد لو كان تم بطريقة سليمة. لقد أدى ذلك إلى انجاز مشاريع لا تمت بصلة للتصاميم المعلنة ولا بالمساحات المعلنة ولا بالشكل المعلن إلى جانب مشاكل في التنفيذ ومشاكل مع المشترين وضغط كبير على مشاريع الخدمات والبنية التحتية (الماء والكهرباء والاتصالات).

ويبدو ان تلك القرارات المتسرعة واللامهنية هي التي تمثل الأسباب الحقيقية التي تدفع تلك الشركات إلى التفكير بإلغاء بعض المشاريع أو تجميدها ما خلق مناخاً للشائعات والأقاويل التي ترسخ المخاوف لدى المشترين من الدخول إلى السوق وتدفع الموجودين إلى مغادرته بدون أسباب منطقية تذكر.

* تفرد بعض الشركات بالقرارات في مواضيع إستراتيجية بعيداً عن استشارة بيوت الخبرة الموثوقة أو مناقشتها مع المطورين الثانويين الذين يمثلون العمود الفقري لأي مشروع عقاري بالإضافة إلى غياب بعد النظر لدى بعضهم، وتظهر صور ذلك جلية في التخبط الذي يرافق عقود ترسية المشاريع على المقاولين والى الدرجة التي لا يعرفون فيها المواعيد الدقيقة أو التقريبية لانجاز تلك المشاريع حتى وصل السوق إلى مرحلة شملت بالتأخير كل المشاريع ووصلت حدود التأخير إلى عامين أو أكثر في حين إن المنطقي أن يتأخر تنفيذ أي مشروع نحو 6 أشهر.

لقد انعكس ذلك سلباً على بعض المطورين الثانويين على محورين الأول تجميد أموال الدفعات المالية التي دفعوها والضغط عليهم باتجاه دفع باقي الدفعات على الرغم من التأخير في المشروع وتسليم الأراضي أما المحور الثاني فينحصر بعرقلة خطط المطور الثانوي وسلبه المقدرة على التخطيط.

ناهيك عن التداعيات السلبية التي تحملها المشتري النهائي بسبب تأخر الانجاز في ظل غياب التشريعات التي تعوضه في مثل هذه الحالات حتى أصبح المشتري في هذه الحالة مضطرا إلى الانتظار ومجبرا عليه.

* ممارسة بعض المطورين لمبدأ الانتقائية في التعامل مع المطورين الثانويين بدون تقييم لنوعية المطورين العقاريين أو محاولة التأكد من مصداقيتهم أو جديتهم في انجاز المشاريع بحيث كانت بعض عمليات بيع الأراضي بعيدة كل البعد عن الجوانب الاحترافية.

ولا تراعي الأصول المتعارف عليها ما زاد من عدد المضاربين وخلق شريحة من المطورين العقاريين المضاربين. وهذا بدوره أدى إلى تضخم أسعار الأراضي وأسعار البيع ومن ثم الإيجارات إلى مستويات باتت غير متاحة للطبقة المتوسطة ليتحول ذلك برمته إلى عبء لا يستهان به على أكتاف الاقتصاد الوطني بشكل عام.

لقد كان الهم الوحيد لأولئك البعض عبر ممارسة تلك الانتقائية نشر أخبار صحافية في التالي تحت عنوان (بيع كامل للمشروع) وقد احتاج السوق إلى فترة طويلة قبل ان يكشف تلك اللعبة ولكن النتائج كانت قاسية ففي بعض المشاريع وصل عدد المضاربين إلى 90% والبقية مطورين جادين ويمكن التأكد من ذلك عبر زيارة ميدانية لذلك المشروع لنرى بأن الرافعات تبني في مواقع محدودة في إطار مساحة ضخمة.

يجب الإشارة هنا إلى ان هذه الطريقة ضيعت على دبي وعلى المطورين الرئيسيين أنفسهم مبالغ مالية ضخمة فلو كانت عمليات البيع تتم بطريقة المزاد كما فعلت دبي للعقارات ونخيل أخيراً لكان من الصعب على المضاربين التغلغل في السوق إلى هذه الدرجة.

* تلكؤ بعض الشركات في تطبيق القوانين العقارية لعدة أسباب إما لكونها تعتقد واهمة بأنها ستخسر بعض المكتسبات (رسوما ونسبا من عمليات إعادة البيع) أو لأنها غير مهيأة ومنظمة إداريا لتنسجم مع متطلبات تلك القوانين على الرغم من الجهود الجبارة التي تبذلها دائرة أراضي وأملاك دبي ومؤسسة التنظيم العقاري لتنظيم السوق وحصر تعاملاته في إطار قانوني يحفظ حقوق الجميع.

* عدم وضوح العلاقات التعاقدية بين المطور الرئيسي والمطور الثانوي من جهة وبين الرئيسي والمشتري النهائي من جهة أخرى. وقد أدى ذلك إلى عدم وضوح عقود البيع التي لا تتضمن موعدا محددا للتسليم .

كما أن أغلبها غير مطابق للقوانين فيما يتعلق بحالات التخلف عن سداد الدفعات أو التأخر في التسليم كما لا تتضمن عقود المطور الرئيسي المصاريف الخفية التي ستظهر مستقبلا فمثلا بدأت الشكوى تكبر وتزداد الآن من مصاريف الصيانة المبالغ فيها التي يفرضها المطورون على السكان. لقد أدى ذلك إلى مشاركة المطور الثانوي لأرباح المشتري النهائي او زيادة العبء عليه.

المطور الثانوي

*لم يكن بعض المطورين الثانويين في منأى من ارتكاب الأخطاء التي لم تكن في لحظة ارتكابها تمثل أخطاء بالمعنى المتعارف عليه مثل التوسع غير المبرر (في عدد الموظفين والمشاريع والمكاتب الخارجية) .

والذي رافق عمل ونشاط تلك الشركات سواء التي تمتلك الخبرة او التي لا تفقه أبسط قواعد صناعة التطوير والتي كانت تعمل في اغلب الأحيان بدون خطط مستقبلية كونها كانت تراهن على بقاء السوق عند مستويات النمو غير المسبوقة التي حققها خلافا لكل آليات الأسواق الاقتصادية التي تمر بدورات كل 3 أو 5 سنوات.

ثم ما لبثت بعض تلك الشركات بمعاودة ارتكاب أخطاء مماثلة عبر إيقاف مشاريعها وتقليص مكاتبها وإنهاء خدمات عشرات الموظفين تحت عنوان (إعادة الهيكلة) ظناً منها بأنها الحلول الناجحة لمواجهة الأزمة العالمية، دون الالتفات إلى حقيقة أن من يجري إنهاء خدماتهم كانوا أعضاء فريق شارك في تحقيق الأرباح المليونية التي جنتها تلك الشركات.

وقد يبدو غريباً أن تعلن شركة بأنها حققت أرباحاً بمئات ملايين الدراهم وتعلن في اليوم ذاته تسريح عشرات الموظفين في حين كان بإمكانها تطبيق حلول أكثر إنسانية وحرفية ومهنية مثل خفض المرتبات إذا كان الهدف فعلاً تحقيق وفورات في السيولة.

* بعض المطورين الثانويين طبقوا خطط ترويج بأساليب لا تتناسب مع التقدم الذي حققته دبي فسوقت سلعتها العقارية بطرق مغلوطة ويمكن الاطلاع على ميزانيات بعض تلك الشركات لنكتشف بأنها كانت تنفق نسبا كبيرة من الإيرادات على حملات التسويق ما جعلها تواجه الآن أزمة سيولة حادة وأصبحت لقمة سائغة للشائعات والأقاويل التي لا تخدمها ولا تخدم سوق المدينة وسمعتها. لقد كان خطأ تلك الشركات فادحاً لأنها ركزت جهودها على التسويق ولم تلتفت بجدية أو تعطي الأولوية لتنفيذ وانجاز المشاريع التي قاموا ببيعها.

ألمشتري

* لقد تحول بعض المشترين النهائيين إلى مضاربين ساهموا في وصول السوق إلى ما وصل إليه فبفعل الطمع تارة والتسرع ونقص الخبرة تارة أخرى كانوا يوزعون ما يكفي ثمناً لوحدة سكنية لتسديد دفعات أكثر من وحدة سكنية طمعاً بإعادة بيعها والإبقاء على واحدة فقط وتأمين ثمنها من الأرباح المتوقعة، فتحولوا بذلك إلى مضاربين ليجدوا أنفسهم في ورطة في ظل التشدد الذي تفرضه البنوك على التمويل العقاري.

* كان من بين الأخطاء الأخرى التي ارتكبها بعض المشترين عدم تأكدهم من الشركات التي يشترون منها وما اذا كانت مسجلة ومعتمدة لدى دائرة الأراضي ومؤسسة التنظيم العقاري أم لا كما إنهم تعاملوا باستخفاف فيما يتعلق بعدم إصرارهم على شراء عقارات لديها حسابات ثقة بإشراف حكومي.

وكان المبرر أن سعر العقار بدون حساب ثقة اقل من العقار الذي له حساب ثقة.

* عدم إصرار بعض المشترين على ضرورة تسجيل عقود الشراء لدى دائرة الأراضي مما شجع بعض المطورين غير الجادين على الاستمرار في نشاطهم اللا مهني في السوق.

خطة استباقية

أفردت دراسة شركة دايموند ديفلوبرز مساحة واسعة لخطة استباقية تقترحها لتلافي تلك الأخطاء بما يحافظ على مكتسبات السوق ويعيد اليه الحيوية .

وقالت (إن جملة الأخطاء الرئيسية تلك وغيرها ستساهم بدرجة كبيرة في عرقلة نمو السوق ان لم نباشر خطة عمل دقيقة تركز بشكل كامل وشامل وكبير على المشتري النهائي كونه يمثل مفتاح النجاح لأي فعالية اقتصادية في العالم وكون السوق العقاري في دبي على نحو خاص اعتمد على المشتري النهائي باعتباره المحرك الرئيسي لعمليات بيع العقارات.

ولفتت الدراسة إلى انه وفي الوقت الذي باتت فيه المدينة مشهورة على صعيد العالم بمبادراتها الإنسانية كمبادرة دبي للعطاء ونور دبي إلا أن تصرفات بعض المطورين لا تتماشى مع توجهات وتطلعات المدينة بحيث أنها لا تلقي بالا للمشتري النهائي على الرغم من انه يمثل المحرك الأساس للسوق العقاري.

وقسمت الدراسة مراحل خطة العمل المقترحة إلى ثلاث مراحل لضمان عبور السوق للازمة العالمية بدون عراقيل إلى جانب تحقيق المكاسب:

المرحلة الأولى:

في هذه المرحلة يجب حصر كل المشاريع العقارية والحيوية الرئيسية في المدينة ومن ثم فصل التي قيد الانجاز عن تلك التي لم يباشر العمل بها.

ومن ثم يجري تصنيف تلك المشاريع حسب معايير وأوليات وهي ( الموقع الجغرافي للمشروع ونسبة الانجاز والأهمية من حيث دعمه لباقي المشاريع التنموية الأخرى) .

كما يجب حصر عمليات البيع كاملة (العدد الفعلي المباع) سواء أكانت شققا أو فللا سكنية أو مكاتب أو أراضي غير مبنية وحصر المطورين الثانويين والمشترين النهائيين وحسابات الثقة لتلك المشاريع والتي ستكون معيارا مهما في المرحلة الثانية من الخطة. وعبر هذا المحور سيتمكن أصحاب القرار من تحديد الوضع الراهن للسوق.

وما هو المطلوب بشكل عاجل وما الذي يمكن تأجيله بحيث يجري تقييم أولي يتم وفقه تحديد المشاريع التي يجب مواصلة (الإسراع) بتنفيذها (حسب مواعيد التسليم) ومن ثم ترحيل المشاريع غير العاجلة التي جرى فيها عمليات بيع أو والتي لم تشهد عمليات بيع إلى المرحلة الثانية من الخطة.

وقد تبرز مشكلة بعض المشاريع التي يجب تأجيلها مع أنها شهدت عمليات بيع محدودة لأراض أو وحدات سكنية ومكتبية، والحل الناجع لهذه المشكلة هو تقديم عرض للمشتري للحصول على عقار مماثل في مشروع ثان بنفس المواصفات والمساحة وبموعد انجاز اقرب وبذلك نضمن رضا المشتري الذي إذا ما قمنا بتأجيل المشروع دون تعويضه فسوف نخلق منه شخصا متضررا بعد أن كان عنصراً مفيدا ومهما في المجتمع الذي تخلقه المشاريع الجديدة.

إن الرهان على الجانب الإنساني سيؤدي إلى تفويت الفرصة على المتشائمين والمشككين بهذا النمو العقاري وسيخلق لدينا شريحة مشترين مضموني الولاء للمدينة التي يعملون ويعيشون فيها والحل وفقاً لهذه الطريقة ترسيخ لسلوك دبي الذي تشتهر به خلافاً للكثير من مدن العالم على صعيد خلق فرص عيش وعمل كريمين للمقيمين على أرضها الطيبة.

ويمكن للمشتري غير المتحمس لهذا العرض الانتظار إلى المرحلة الثانية مستفيدا من تأجيل دفعاته إلى حين البدء في المشروع الذي اشترى فيه في إطار المرحلة الثانية. ان تأجيل المشاريع إلى المرحلة الثانية (أي إدخالها مرحلة التنفيذ بعد فترة مناسبة) وتقديم عروض تعويض للمشترين ستخلق جواً نفسياً إيجابياً هذا بالإضافة إلى مجموعة مكاسب يمكن تلخيصها كالتالي:

أولا: ترسيخ الثقة في السوق العقاري.

ثانيا: تنظيم أكثر فعالية للسوق تحت مظلة أراضي دبي و(ريرا) وتعزيز سلطتيهما.

ثالثا: الإبقاء على كفة الطلب قوية أمام العرض.

رابعا: تخفيف حدة الضغط على البنية التحتية.

خامساً: تخفيف الضغط على الجهات المعنية بالطرق والمواصلات والمياه والكهرباء والاتصالات وإفساح المجال أمامهم للتخطيط غير المتسرع لمواكبة المشاريع العقارية الواحدة بعد الأخرى بدلا من الضغط الذي تتعرض له.

سادساً: تحقيق وفورات مالية ضخمة للمطورين الرئيسين تمكنهم من المحافظة على المتانة المالية، ويتحقق ذلك من إعادة مناقشة عقود تنفيذ المشاريع في ظل التراجع الكبير لأسعار مواد البناء وأسعار التنفيذ.

سابعاً: إلزام المطورين بتطوير مشاريعهم وعدم إعادة بيعها الا بعد انجازها وسيتوجب عليهم مباشرة المشروع خلال 6 أشهر طبقاً للقانون.

ثامناً: غلق الباب أمام نشوء نزاعات بين جميع أطراف التعاقد (المطور الرئيس والمطور الثانوي والمشتري والمقاول والاستشاري وغيرهم).

المرحلة الثانية:

ولخصت الدراسة المرحلة الثانية بأنها عبارة عن إدخال المشاريع التي تم تأجيلها في المرحلة الأولى إلى حيز التنفيذ وحسب الأولوية وفتح الباب على نحو مدروس لعمليات بيع الأراضي والوحدات السكنية والتجارية وغيرها بمشورة مؤسسة التنظيم العقاري باعتبارها أصبحت قادرة بفعل توفر المعلومات الدقيقة عن السوق من المرحلة الأولى- على تحديد متطلبات السوق واحتياجاته.

المرحلة الثالثة:

وأشارت الدراسة إلى أن المرحلة الثالثة يجب أن تبدأ من لحظة تطبيق المرحلة الأولى لأنها تهتم بالجانب التخطيطي لذا لن تكلف المدينة ولا ميزانيتها لأنها تقوم على مراجعة شاملة للمشاريع التي يجري تنفيذها لتدرس على نحو دقيق التخطيط العمراني طبقا لمقتضيات النمو الأفقي حيث شهد السوق العقاري إطلاق مشاريع كانت بعيدة الواحدة عن الأخرى ولو أنها بنيت الواحدة مباشرة على مقربة من الأخرى بامتداد أفقي لكان السوق سيتخلص من مشاكل عديدة أبرزها تشتيت إمكانات دوائر ومؤسسات أصبحت تهرول لتنفيذ مشاريع البنية التحتية وأيضا تشتيت جهود وقوة المقاولين.